¿Qué hay que tener en cuenta al momento de adquirir una vivienda usada?

¿Qué hay que tener en cuenta al momento de comprar una vivienda usada? 

 Una vez resuelto lo que para nosotros es el corazón de la inversión inmobiliaria, “La Ubicación”, y ya nos encontramos ante la posibilidad de adquirir una propiedad usada hay que revisar y hacer un check list.  Igual, siempre sugerimos ir acompañados de un profesional de la construcción, Arquitecto o Maestro Mayor de Obras, antes de hacer la reserva de compra, para que con su ojo clínico nos anticipe lo que deberemos enfrentar, haga un cálculo estimativo y en función de eso, nosotros haremos la oferta correspondien

Respecto a los inconvenientes más usuales los mismos están por lo general, en lo que no se ve,  y es ahí donde el correcto asesoramiento aplica. Debermos mirar al detalle, las instalaciones en general: presión de aguar, revisar calefones y termotanques que funcionan correctamente, pérdidas en cañerías o problemas en los sistemas de calefacción,  como las losas radiantes y radiadores y humedades por filtraciones.  También, la instalación eléctrica, que con una simple inspección ocular a la caja de luz se puede ver si tiene cables nuevos o no, y su correspondiente grosor, porque hoy, sabemos que gran parte de los artefactos son eléctricos y eso aumenta cuantitativamente el consumo y requiere instalaciones mas fuertes.

En  viviendas antiguas hay que prestar atención a las grietas, fisuras, humedades de cimiento todos temas estructurales.

Suele suceder que en los inmuebles usados algunas veces se aparenta que todo funciona, pero a la hora de comenzar a habitar, se descubre que las cañerías son viejas, que los cables requieren actualización o se encuentran humedades tapadas. Esto se debe a que los vendedores podrían haberle hecho un lavado de cara, para mostrarla bien ocultando sus defectos o fallas. Siempre recomendamos ver la propiedad sin pintar, como la estaban viviendo los dueños que la venden para poder notar los últimos arreglos que podrían haber sufrido los ambientes y así detectar vicios ocultos.  Es por esto, que DTM Propiedades siempre aconsjea,  si nuestro cliente tiene el tiempo, y la paciencia para esto, ofrecerle un inmueble en su estado original. Desconfiamos las casas “recientemente pintadas”. Hay que aprender a “VER” cuando la propiedad tiene una “lavada de cara” o cuando el trabajo se hizo en profundidad.

Repasando algunos items:
1) Cañerías. Ver presión. Que no nos digan, el agua caliente está cortada… Eso muy probablemente implique una pérdida de agua y por eso la cierran. Simplemente con abrir las canillas y ver como sale el agua, fría y caliente, ahí ya tenemos una pauta.

1.1) Para ver si las cañerías son nuevas o viejas, hay que mirar las uniones de los artefactos con las paredes. Por ej. Vemos donde termina el flexible, y si la unión con la pared es de plastico verde, significa que tiene esa parte, al menos, hecha la cañería a nuevo con termofusión. Si es marrón el caño, es de menor calidad y si es de plomo, directamente no se tocó nunca.

Para los sistemas de calefacción y AA. Bastará en principio con solicitar al dueño o al colega que nos muestra la propiedad que ponga todo en funcionamiento. Sí hubiera sistema de caldera con loza radiante, sería muy bueno que eso lo revise un técnico especializado que puede medir presión y estado de la misma. Tengamos presente que una caldera de primera marca no sale menos de $150.000 pesos…
Para la parte eléctrica, ya lo indicamos arriba. Ir derecho a la caja de luz será el camino más fácil. Cables de colores y de plásitico indícan cableado nuevo. Cables de tela…indica toda la instalación de luz a cero km y eso, es muy caro.

Temas estructurales.
A simple vista veremos sí hay grietas en las paredes, y luego en el suelo. Si las grietas forman una diagonal o una «X» con la linea horizontal del piso o, bien, si las cuarteadas están paralelas al piso entonces son altamente peligrosas y la construcción puede tener problemas esctructurales muy difíciles de resolver. En ese caso, amerita sí o sí la consulta con un ingeniero especialista en estructuras. Pensemos, y esto es MUY IMPORTANTE, que muchas veces algún “albañil amigo” nos sugerirá que “eso te lo arreglo con una llave Z” y la verdad es que eso puede ayudar en alguna situación puntual pero cuando las fisuras son porque la casa cede por los cimientos, no hay “Z” que alcance.

Humedades:

 El tema de las humedades es complicado y merece un capítulo aparte. Mas allá de lo explicado para las instalaciones de agua, y calefacción, en las casas, existe lo que se conoce como humedad de cimientos.

Para descubrir esto, es muy sencillo sortear la trampa de haber pintado todo con pintura acrílica que nos daría la impresión que NO hay humedad.
Hay que tener en cuenta lo siguiente:
1) Ubicación de la planta. Está sobre el suelo? Es muy antigua? Por lo general las casas de más de 50 años que están construíadas sobre la superficie, tenían una capa de brea que funcionaba como aislante. Con los años esa capa se agrieta y por ahí pasa la humead.
2) Revisar el interior de los placards desde la línea del piso hasta unos 50 cm. Sí en los mismos hay olor a humedad y las paredes están como descascarándose, hay humedad, o de cimientos o de algún caño que por ahí pasa.

3) Tener en claro que la reparación a fondo de esto puede ser muy cara, y en algunos casos hasta NO tener arreglo. 

Humedades en las uniones de las paredes con el cielo raso: eso por lo general es producto de una filtración del techo. Ahí habrá que ver sí el mismo es de material, tipo loza o de tejas o chapa.  De nuevo la mirada de un profesional nos ahorrará muchos dolores de cabeza.

Y por último, aunque claramente no es lo último pues hay cantidad de temas a seguir profundizando, si compramos una vivienda usada, con miras a refaccionarla, hay que ver que dicha modificación  proyectada este contemplada en el régimen de construcción de la zona y en los vecinos que tengamos.  Siempre es bueno adelantarse a esto, avisándo a nuestro par que haremos, por ej. una nueva habitación y ver que eso no le tape el sol, o algún detalle similar. Si bien el lote es propio la reglamentación está pensada para estas situaciones.

DTM Propiedades asesora a sus clientes en todas las fascetas de una operación inmobiliaria. Contamos con profesionales expertos, Arquitectos, ingenieros calculistas, técnicos matriculados para que la compra de una nueva propiedad sea el inicio de una nueva y positiva etapa en la vida y no un dolor de cabeza  a futuro.

Manuel Augusto Marchese
Corredor Inmobiliario
CUCICBA mat. 3542