Información relevante para los propietarios: como actuar y que hacer con las propiedades en la Argentina de hoy

 ¡Hola, esperamos que te encuentres muy bien!

Queríamos comentarte que continuamos subiendo informes y notas relativos al mercado inmobiliario que pueden ser de tu interés. Abarcamos tanto a los dueños de las propiedades, como a los inquilinos buscando brindar esa información que sea de utilidad para cuando llegue el momento de tomar alguna decisión referida a algo tan trascendente como es nuestro rubro. Porque además de ser el techo de nuestra familia, muchas veces es parte de un proyecto de vida y va creciendo y cambiando a medida que lo hacemos nosotros.  Entonces, arranquemos, recordando siempre que la función de un Corredor Inmobiliario, es básicamente Asesorar:

Hoy vamos a trabajar sobre un tema vinculado a quienes ya tienen un inmueble ( es decir a los dueños y no a quienes están pensando en comprar uno, puesto eso será tema de una próxima nota) y que están pensando que es lo que más les conviene hacer en este momento tan particular de la economía Argentina.

Tenemos un escenario nuevo y es justamente, la  ley de alquileres sancionada el año pasado que ha venido a cambiar ciertos parámetros, tanto para inquilinos como para dueños.  Hoy nos concentraremos en estos últimos, es decir, en los Locadores/ propietarios quienes se preguntan si sigue siendo una buena opción destinarlo al alquiler ya que los últimos años la renta no ha sido significativa. Es cierto que quien se ponga a hacer un análisis de rentabilidad, se dará cuenta que la misma es muy baja.  Sin embargo, y como contrapartida, te recordamos que hay una “ley”  financiera que dice que a mayor seguridad, menor es la rentabilidad, por lo que entonces, es cierto que la renta es “baja” en la actualidad, toda inversión financiera que sea considerada segura, lo es y si hay algo seguro hoy, y más en la argentina y el mundo tan volátil, eso, son los ladrillos.

Como decíamos líneas arriba, la  reciente ley de alquileres impuso nuevas reglas en el mercado. ¿Cuáles son las caractarísticas principales?:

 -Se extendió a tres años en lugar de dos el plazo mínimo de contrato.
 -El precio del alquiler se ajusta una vez por año .

-Las reparaciones son a cuenta del Locador.
- Hay que bancarizar todas las operaciones.
- El dueño debe hacer una factura cada vez que recibe el monto del alquiler.

 

Muchos propietarios nos consultan sobre que es lo que conviene hacer en este nuevo escenario. Veamos entonces las posibilidades, sus costos y riesgos para poder decidir qué opción es la mejor.

1) Alquiler tradicional:

Para el punto “alquiler tradicional”  contrato a 3 años, LA CLAVE, es seleccionar un buen inquilino. Ahí está la pericia de la Inmobiliaria que se transforma en una suerte de “selector de personal”. ¿Esto porque es importante, más allá de lo evidente? Bueno, pues porqué si a la baja rentabilidad le sumamos la incertidumbre de conflictos con los ocupantes, claramente el negocio no sirve. Entonces, nosotros nos ocupamos de esa tarea buscando gente correcta, con ingresos demostrables y buenas garantías (personas físicas o seguros de causión). Segundo: es clave armar un contrato acorde a cada nueva situación, de cada propiedad, y de cada nuevo inquilino, siempre tomando como modelo lo que indica la Ley, e incorporando temas espinosos como por ejemplo las mascotas. Digamos, todo lo que esté volcado en el contrato, y no vaya contra el Derecho nos facilita la resolución de conflictos y hace a la buena relación durante los años de contrato. NO sirven los modelos de contratos sacados de la web.

Nos quedan dos patas importantes en la ecuación. La primera, evaluar la situación fiscal e impositiva del propietario. Digamos, no es lo mismo que el dueño sea monotributista o que sea responsable inscripto y pague ganancias porque eso incidirá directamente en la rentabilidad del negocio. Y la segunda, hay que analizar el estado actual del inmueble porque con la nueva ley, todos los arreglos van por cuenta del Locador así que conviene poner todo a punto antes,  para evitar sorpresas a úlitmo momento ya que el inquilino tiene potestad si no se le responde en un plazo determinado y muy corto, en llamar al técnico que considere y hacer la reparación así de inmediato y eso, por lo general sale mucho más caro. 

Entonces, una buena revisión y puesta a punto de los artefactos del baño, de la cocina, estufas ( es clave por la seguridad), así como la instalación eléctrica implicará un desembolozo de dinero previo, pero que podremos calcular y prorratear  durante los 36 meses del contrato. A modo de conclusión y tomando en consideración estas indicaciones, sumado  al los aumentos generados en los precios de los alquileres, a causa de la expectativa e incertidumbre por la nueva normativa, podremos maximizar la rentabilidad y hacer un buen negocio con nuestro inmueble. Somos especialista en eso!

2)   Alquiler Temporario (máximo por tres meses por contrato):

La realidad, manda. Quienes ponían departamentos para rentarlos hacia el turismo, hace un año y medio que han debido reinventarse.

El alquiler Temporario, es un sector específico y muy importante y requiere de un análisis profundo del mercado, antes de ponerse en gastos para equipar un inmueble con esas características. El turista quiere vivir mientras esté alojado, igual que vive en su casa y eso implica una inversión muy fuerte de entrada. Por otro lado, el mantenimiento y desgaste de ese tipo de locaciones, también es muy fuerte. Por el momento, creeemos que lo conveniente, para quienes tengan unidades con estas características, es buscar inquilinos del interior de la Argentina, o en su defecto, buscar el alquiler tradicional. Igualmente, como decíamos al inicio de este punto, quien necesite ayuda con esto, para eso estamos y llegado el caso hay que analizar puntualmente que es lo que más conviene según variables que hacen al negocio en sí.

3)   Venta:

En este caso, también, hay que estudiar todo con mucho detalle. Por ejemplo, una persona que nos llama y pide vender "todo lo que tenemos en Argentina". No es un país seguro.  Y nosotros, que claramente vivimos de  esto, nos vemos en la obligación de anteponer a nuestros intereses, un criterio objetivo y asesorar a nuestro cliente según lo que creemos que lo puede beneficiar mayormente.  Y hoy hay un escenario muy particular; si bien los inmuebles han bajado entre un 10 y un 15 % desde los úlitmos dos años a la fecha, históricamente el “ladrillo” es un refugio para el inversor promedio Argentino. Simplemente a modo de recuerdo entre  el 2001 y el 2015, esto sin tomar la suba del “veranito inmobiliario” del 2018 con los créitos UVA el m2 en Almagro creció cerca de un 300% en dólares o si tomamos la moneda oficial unas 30 veces. Sí, leíste bien… En palabras de Reporte Inmobiliario: “en la comparación punta a punta de estos casi 14 años que nos separan del fin de la convertibilidad, en pesos los valores de los departamentos crecieron por encima del dólar, de la inflación y los salarios...”  Siendo así, que hayan bajado un 20%, sigue siendo, a lo largo de los años, la inversión más segura, firme y sostenida.

Por lo expuesto, y al contrario de lo que muchos creen, nosotros entendemos que es un BUEN MOMENTO PARA INVERTIR EN PROPIEDADES, para quien tenga el dinero en efectivo.  Al igual que con los alquileres, el estudio del mercado, el destino de la inversión tiene que estar muy bien analizado para maximizar esa rentabilidad.

Desde ya, agradecemos tu tiempo, seguiremos informando sobre las oportunidades que nos brinda este gran sector de la economía y estamos  tu disposición para cualquier consulta que necesites hacer. 

DTM Propiedades

CPI Matrícula 3542