Cocheras: Valores y ubicaciones ¿Dónde conviene comprar para que sea una oportunidad?

Durante la década pasada las Cocheras fueron una de las vedettes del mercado inmobiliario para aquellos inversores que querían diversificar su portfolio o para los que no llegaban a un departamento.

Con el fin del “veranito inmobiliario” de Macri, vía créditos UVA, el fin de esa gestión política y ahora cambio de color político y pandemia mediante, esa supuesta panacea que representaba la “inversión en cocheras” se puso en cuestionamiento.

Durante bastante tiempo se llegó a pagar hasta UDS 40.000 por espacios bien ubicados, siempre con las variaciones propias de barrio, y tipo de edificio. Sin embargo hoy día, el valor de las mismas, pese a que ahora empezó a haber ocupación de cocheras, sobre todo porque se usa menos el transporte público y se incrementa con la presencialidad escolar estuvo en franco declive, desinflándose esa burbuja que nos presentaba la opción de compra de este tipo de unidades como la panacea.

Hoy, el segmento refleja fielmente el mercado inmobiliario ya que se venden las que son oportunidades. Los valores de espacios en Almagro que solían adquirirse por USD23.000 y que hoy están USD16.000; o en Belgrano, cocheras por las que se pagaba USD28.000 o USD30.000 y que ahora se compran por USD22.000 y encima cuesta mucho venderlas.

Ante esta descripción que podría sonar como negativa, es importante tener en cuenta que las cocheras son escasas porque no se construyen nuevas y no hay espacios urbanos lo suficientemente grandes para hacerloy también se especuala que en algún momento se implementará la ley de estacionamiento medido en la ciudad lo que incrementará la demanda trazando sí un escenario medianamente optimista.

¿Quiénes son hoy los posibles compradores de cocheras y que buscar si uno quiere invertir en ese sector?

El teletrabajo impacto en la demanda de cocheras, pero como toda crisis lleva implícita una nueva oportunidad, hay que redireccionar ciertas variables.

1º ¿Para quién está destinada? Es para el mismo comprador o tiene destino Locativo. Bien, en la primer opción, claramente está relacionada con la ubicación que el inversor resida o necesite estacionar su vehículo. Hoy comprar una cochera, hoy, requiere encontrar un lugar que genere atracción y tránsito. Como dijísmos, el lugar es clave; Hospital Italiano, en el corazón de Almagro, donde el modelo de negocio es la cochera con pool de renta (el estacionamiento que paga renta según su ocupación). Otro caso es en Recoleta, debajo de torres muy grandes, destinadas a consultorio y renta hospitalaria, subraya.

La oportunidad está dada por comprar a un buen valor y apostar a la apreciación tomando en cuenta estas variables indicadas. Siempre hay que tener en cuenta que hay barrios premium y sobre todo ver el mapa de ciclovías de la ciudad que querramos o no, ya son un hecho consumado y han quitado kilómetros de cuadras donde antes se estacionaba libremente.

Aspectos a tener en cuenta.

Además de la ubicación, y el precio, hay dos detalles claves: expensas, ABL y Aysa. Sí, en determinado momento uno NO calculaba esto pero hoy en muchos edificios la suma de estos impuestos y gastos, es casi equivalente a lo que se recibe por alquiler con lo cual, la relación de inversión es practicamente nula o negativa si tomamos en cuenta la depresiación que sufre la propiedad con los años.

Antes de coprar, es clave mirar bien las expensas del úlitmo semestre y analizar sus gastos, para comparar con el valor que se saca de alquiler.

Todo esto a HOY, porque como decíamos al principio, a futuro creemos que esta relación irá cambiando porque el mercado automotor NO para de crecer, y no se construyen más Garages, al contrario, se venden para hacer edificios, y el nuevo código apunta a yudar a la movilidad sostenible con lo cual los nuevos edificios nunca contemplan la misma cantidad de cocheras que de Unidades funcionales.

Conclusión.

Sí estás buscando una inversión en una cochera, tenes que ver primero la zona. Que haya mucho movimiento de tránsito, que haya muchos edificios y preferentemente bici sendas. Que las expensas sean bajas al igual que el Aysa y ABL. Con estas mínimas reglas, seguro será una buena opción adquirir este tipo de inmuebles. Te contamos que tenemos dos cocheras en el barrio de belgrano, ideales para invertir por su excelente ubicación; la primera, adecuada para autos medianos o motos, tiene un valor de USD 8.000 (https://dtmpropiedades.com.ar/.../amplia-cochera-ubicada...); la segunda, de mayor tamaño y con capacidad para un auto grande junto con una moto, vale USD 17.000 (https://dtmpropiedades.com.ar/.../cochera-fija-cubierta...).